Отвечаем на частые вопросы по Best Use анализу для девелоперов и инвесторов. Рассказываем, как мы его проводим и рассматриваем кейсы.

© Кира Канаян, Рубен Канаян

Best use анализ земельного участка (best use analysis, бест юс анализ) – это вид анализа в девелопменте и недвижимости, который дает ответ на вопрос «Что построить на земельном участке» или «Как лучше всего использовать объект недвижимости». Это подробный анализ факторов внешней среды (конкуренты, потребители, перспективы в отрасли, градостроительные тренды и др.) и внутренней среды земельного участка (потенциал локации и ограничения для строительства).

«Хорошо подумать прежде, чем строить» или «Семь раз отмерь, один раз отрежь».

Данный вид анализа востребован девелоперами и инвесторами любого масштаба, начиная от небольших частных инвесторов до международных девелоперских компаний. Он помогает ответить на вопросы:

• «У меня есть земельный участок. Что лучше построить на нем, что принесет наибольший доход?»
• «У меня есть несколько участков. В какой очередности их развивать?»
• «Хочу найти участок, наиболее подходящий для моего формата (определенный тип торгового центра или другие виды недвижимости)»
• «Хочу сейчас вложиться в землю, чтобы позже реализовать прибыльный проект»
• «У меня есть свободные средства, хочу купить землю или коммерческую недвижимость»

BEST USE АНАЛИЗ поможет Вам:

• Определить оптимальный тип и параметры объекта, который будет наиболее востребован на конкретном участке
• Определить стратегию и очередность развития земельных участков, которые имеются у девелоперской компании
• Выгодно инвестировать в перспективные земельные участки
• Выбрать участок заранее на стадии градостроительного планирования новых районов и зон реновации
• Подтвердить целесообразность Вашей концепции или получить альтернативный вариант (варианты) развития участка.

Результатом Best use анализа является концепция нового объекта недвижимости:

• Подробные архитектурные и строительные параметры будущего здания: вид недвижимости, функции, архитектурный тип, этажность, общая и полезная площадь, парковка
• Коммерческие параметры: первоначальная оценка по объему инвестиций, окупаемости объекта
• Основные характеристики недвижимости. В каждом виде недвижимости есть свои типы и классы, требованиям которых должен соответствовать объект. Например, для торговых центров это тип и специализация по классификации ULI, для жилья – класс, для гостиницы – категория и вместимость.
• Маркетинговые параметры: целевая аудитория будущего объекта недвижимости, покупатели и/или арендаторы площадей, клиенты

Обычно это специализированные консалтинговые компании или свое подразделение крупных девелоперских компаний.

Best use анализ – более комплексный. Градостроительный анализ земельного участка – это только один его раздел, который входит в общий анализ.

Можно встретить мнение, что главное – доходность и прибыльность, но мы с этим не совсем согласны. Деньги – это не все в нашей жизни. Поэтому мы спрашиваем наших клиентов «Чего вы хотите от этого проекта, какая ваша цель?». А цели могут быть разными. Например:

• Наибольшая доходность
• Окупаемость
• Размер инвестиций, сколько денег нужно вложить
• Особенности бизнеса Заказчика, когда участок/объект приобретается для ведения своего бизнеса
• Комфортная жизнь («купил и забыл, просто получаешь доход»).

Соответственно, в нашей работе мы оцениваем проекты и их очередность по разным критериям, в зависимости от конкретной ситуации.

• Торговая недвижимость: торговые центры, многофункциональные центры, рынки, магазины;
• Другие виды коммерческой недвижимости: офисные центры, гостиничная недвижимость, спортивные, оздоровительные, развлекательные объекты;
• Жилье и апартаменты.

Нет, иногда требуется экспресс-анализ, к примеру, в таких случаях:

• Вам нужно быстро дать ответ продавцу земельного участка: заинтересованы ли Вы в покупке и будете ли вести дальнейшие переговоры
• Вам предлагают несколько участков на продажу, нужно выбрать подходящие и самые перспективные
• Вам нужно выбрать, какую площадку из имеющихся развивать в первую очередь
• Вы пока не готовы к большим вложениям в проект и хотите получить краткую оценку

Чем отличается экспресс анализ от подробного анализа?

1. Сроки. Стандартный срок – 7-10 дней, в экстренных случаях мы проводим оценку за 4 дня, включая выходные.
2. Стоимость. Стоимость существенно ниже, чем полный анализ. Это позволяет девелоперу оценивать сразу несколько участков, а также отправлять нам для оценки различные предложения по продаже/покупке.
3. Методика. Для экспресс-анализа мы специально адаптировали нашу методику. В экспресс-анализе рассматриваются наиболее значимые, ключевые моменты, которые видят наши опытные эксперты. Результат дает Заказчику базу для принятия решения и основной вывод по участку именно сейчас.
4. Форма отчета. В отличие от наших стандартных отчетов, которые содержат большой объем информации и приложений, мы даем отчет в виде краткой и наглядной презентации со схемами, фото и расчетами.

Анализ месторасположения и окружения участка.

• Оценка участка и его емкости. Определение возможного масштаба строительства на участке;
• Оценка ограничений для нового строительства на участке;
• Анализ окружения участка, основных особенностей района месторасположения, транспортных и пешеходных потоков, покупательской среды;
• Определение зон потенциального охвата для пешеходов и автомобилистов;
• Оценка участка по критериям для каждого вида недвижимости.

Анализ конкурентной ситуации в различных секторах недвижимости.

Выводы о конкурентной позиции участка и его пригодности для различных форматов недвижимости.

Результат: описание концепции и основных параметров проекта.

• Основные характеристики: общая площадь, арендная площадь, якорные арендаторы, площади для различных функций;
• Расчет парковки;
• Для торгового центра: тип торгового центра по классификации ULI, состав арендаторов, площади, поэтажное размещение арендаторов;
• Для офисного блока: площади, класс, распределение помещений, инфраструктура;
• Для гостиницы, апарт-отеля: класс, номерной фонд, инфраструктура;
• Для ЖК: тип жилья и застройки, квартирография, состав инфраструктурных помещений, коммерческие и социальные объекты.

Торгово-развлекательный центр регионального значения «Балтия молл», Калининград, Россия. 55 000 м2

Наша работа началась с того, что по заданию девелоперской компании мы изучали, в каком месте Калининградской области лучше всего построить ТРЦ регионального значения – самый крупный в регионе, рассчитанный по жителей Калининграда, всей Калининградской области и гостей региона. Были изучены городские районы, зоны перспективного развития, существующие и перспективные транспортные потоки, особенности населения по районам и в области. После этого был определен сектор города, а затем в данном секторе выбран подходящий земельный участок для строительства ТРЦ. И далее наша компания «Kanayan Retail&Development Consulting» принимала участие в проекте в части консалтингового сопровождения: мы проводили маркетинговые исследования, консультировали по концепции, планировочным решениям и составу арендаторов. Работа над столь крупным объектом продолжалась несколько лет. Работу по анализу участка мы выполнили в 2012 году и сопровождали проект по мере проектирования, строительства и до открытия. ТРЦ «Балтия Молл» был открыт в конце 2020 года. Он расположен на стыке города и пригородов, на пересечении Окружной дороги и Приморского кольца и на трассе, ведущей в аэропорт. Открытие «Балтии молл» стало событием на рынке коммерческой недвижимости. Это центр нового поколения с уникальным набором функций и торговых марок. Он представляет собой крупнейшее в Калининградской области торгово-общественное пространство, с огромными возможностями шопинга и разнообразного досуга.

Девелопер проекта – «Гамма Инвест Групп», одна из ведущих компаний в Калининградской области. Реализовала более 15-ти успешных инвестиционных проектов в сферах коммерческого и жилищного строительства, среди которых ТРЦ «Европа» в центре Калининграда (окружного значения), торгово-офисные центры. Управление объектами недвижимости осуществляет входящая в Группу компаний «Рес Проперти Менеджмент Рус».

Сеть районных торговых центров «Smart» в Грузии (Тбилиси, Батуми, Марнеули, Поти и др.).

Торговые центры в нескольких городах Грузии – сетевой проект, для которого наша компания «Kanayan Retail&Development Consulting» провела оценку и выбор участков, исследования, разработала концепцию и планировку. Девелопером проекта является грузинская компания «MP Development», которая входит в структуру «Wissol Group» – одной из крупнейших бизнес-групп в Грузии. «Wissol Group» работает в сфере энергетического сектора и дистрибьюции нефтепродуктов, а также управляет проектами в сфере инфраструктуры, коммерческой недвижимости, гостиничного бизнеса, сетей супермаркетов и ресторанов.

История проекта началась еще в 2009 году, когда руководители компании «Wissol» пригласили Киру и Рубена Канаян в Грузию. На первой стадии была поставлена задача создать новую розничную сеть: мини-маркеты на АЗС «Wissol». Но после того, как наши эксперты проанализировали потенциал рынка ритейла в Грузии, они предложили развивать формат супермаркетов и торговых центров микрорайонного и районного значения. Это было очень своевременное стратегическое решение, поскольку рынок ритейла в спальных районах находился в стадии становления. Развитие инфраструктуры в ряде новых районов только начиналось, поэтому можно было выбрать очень хорошие участки для девелопмента коммерческой недвижимости. Например, когда мы приехали в Батуми, на месте района было чистое поле, а сейчас это густонаселенный район с высотными зданиями.

Вместе с руководством компании «Wissol» наши ведущие консультанты проехали по всем крупным городам Грузии и провели оценку земельных участков и зданий, который предлагались на продажу. В результате удалось занять стратегически важные места в спальных районах Тбилиси, в Батуми и других городах Грузии, как Кутаиси, Зугдиди, Ахалцихи, Поти и Гори. Там были построены торговые объекты, в которых расположился собственный бизнес компании «Wissol Group» (супермаркеты «Smart» и рестораны быстрого питания «Wendy’s»), а также коммерческие помещения для сдачи в аренду. Позднее руководство компании приняло решение о сокращении своих супермаркетов, и места в торговых центрах заняла международная сеть «Carrefour». Во многом благодаря сети торговых центров «Carrefour» смог сразу развиться в Грузии, заняв несколько площадок с очень хорошей локацией.

Многофункциональные центры

Значимая и дорогая площадка в центре крупного города – что там надо построить? Для девелопера важно получить максимальную отдачу, а кроме того – создать уникальный проект, который станет его визитной карточкой. Для города такие проекты имеют значение с точки зрения градостроительства, социального фактора, как развитие предпринимательства, создание рабочих мест и маркетинг всей территории.

Расскажем о двух проектах многофункциональных центров, в которых мы принимали участие с самого начала. Для данных проектов мы выполнили: подробный анализ, определение функций и параметров недвижимости, которые должны присутствовать в МФК, разработка маркетинговой и архитектурной концепции. Проектный отдел нашей компании разработал планировочные решения, эскизный проект и дизайн-проект фасада.

МФК «Тигран Мец», Ереван, Армения. Общая площадь 114 570 м^2. Проект предусматривает строительство многофункционального комплекса в виде торгово-делового и общественного квартала. В нем предусмотрен ТРЦ окружного значения с магазинами, кафе, ресторанами и объектами туристической привлекательности; фитнес-клуб и зона развлечений. Кровля стилобата является эксплуатируемой, там располагается зона отдыха, озеленение и бассейн. Над стилобатом возвышаются 3 башни, ориентированные таким образом, чтобы максимальное количество помещений имело виды в сторону Арарата. Одну башню занимает Бизнес-центр, вторую – IT-центр армянских компаний и третью – отель. Девелопер – «Aleх Holding», ведущая компания Армении в области коммерческой недвижимости, которой принадлежит самая большая доля всех торговых центров в Ереване. Также в холдинге есть свои розничные сети, производственные компании. Архитектурный проект МФК разработан совместно с компанией «Profalarch», Армения.

МФК «Йола-Сити», Россия, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола. Общая площадь 94 200 м². Он спроектирован по принципу mixed-use и объединяет в себе несколько главных функций: работу и жилье, торговлю, досуг, вкусную еду, увлечения и туризм, большой детский развивающий центр, кружки, секции и студии. МФК включает: торгово-развлекательный центр окружного значения, гостиницу 4 звезды, ЖК бизнес-класса на 290 квартир. Наверху расположена смотровая площадка для туристов и ресторан с панорамным видом на культурно-административный центр города, набережную и реку Малая Кокшага. Девелопер проекта – компания «Стройинвест», один из ведущих застройщиков жилья и ТЦ в Республике Марий Эл.