Проект развития территории Правой набережной в Калининграде

Проект развития территории на Правой набережной в Калининграде предусматривает многофункциональный квартал на площади более 247 Га. Там планируется крупная зона смешанной жилой и общественно-деловой застройки (офисы, торговый центр, объекты культурно-бытового обслуживания). Архитектурный проект разработал известный калининградский архитектор Вячеслав Геннэ, внесший большой вклад в развитие архитектуры и градостроительства в Калининграде и Калининградской области. Наша компания «Kanayan Retail&Development Consulting» и ее ведущие консультанты Кира и Рубен Канаян разработали для данного проекта маркетинговую и коммерческую концепцию, основные коммерческие и технико-экономические параметры проекта девелопмента.

Идея редевелопмента промзоны на Правой набережной в Калининграде зародилась еще в 2017 году. Опыт редевелопмента бывших производственных площадок очень широкий, он насчитывает сотни проектов в разных городах и странах. Основная идея – изменение функционального назначения производственных площадок в связи с тем, что производственная функция стала невостребованной, и городской квартал должен наполниться новыми функциями. Бывшие промплощадки часто имеют очень хорошее расположение в структуре города, и в них успешно развивается торговля, услуги, кафе и рестораны, офисные центры, жилые комплексы. Территория Правой набережной – как раз такое место. Она интересна тем, что находится очень близко к административно-культурному центру Калининграда, к популярному парку ЦПКиО и непосредственно к воде.

Сейчас в районе Правой набережной расположены здания промзоны различной направленности (ТЭЦ, действующие промпредприятия, склады, торговые и транспортные компании). На востоке и западе в промзону идут тупиковые железнодорожные подходы. Улицы Магнитная и Ремесленная – две внутриквартальные улицы, которые ведут от набережной в промзону и заканчиваются тупиками. Пока в данном районе доступность только автомобильная, а ближайшие остановки общественного транспорта на набережной отсутствуют, они есть только за пределами 15-минутной пешеходной доступности.

Неиспользуемая территория Правой набережной и ее ревитализация обсуждались в Калининграде в 2020 году на марафоне городских изменений UrbanSprint, посвященном вопросам урбанистики. По мнению вице-премьера правительства Калининградской области Натальи Сибиревой, главным препятствием на пути переустройства Правой набережной была запутанная система собственников, так как на этой территории сходились интересы властей различного уровня и бизнеса.

Ситуация изменилась в 2020 году, когда крупный предприниматель Сергей Ошарский (Группа компаний «Новик»), приобрел земельный участок площадью 247 455 м2. Квартал для развития находится в границах улиц Правая набережная – Ремесленная – Магнитная. В начале 2021 года начался процесс частичного вывода участков из категории промзон. В феврале 2021 года областное агентство по архитектуре и градостроению разработало проект внесения изменений в Генеральный план Калининграда. С 12 февраля по 3 марта 2021 года в Калининграде прошли общественные обсуждения изменений в Генплан, где помимо прочих вопросов, был включен пункт об участке на Правой набережной. По итогам было принято решение, и Соответствующие данные внесены в ЕГРН. После внесения изменений в генплан на указанной территории на берегу Преголи можно строить как общественно-деловые, так и жилые здания, а также объекты местного значения в сфере образования и социального обеспечения.

Возможными международными ориентирами для редевелопмента Правой набережной в Калининграде являются европейские проекты редевелопмента порта и его акватории. Это район «Хафенсити» в Гамбурге, Германия с жильем, офисами, гостиницами, торговлей, который является расширением исторически сложившегося центрального ядра Гамбурга. Средняя высота жилой застройки – 6-7 этажей. Второй ориентир – район «Нордхавн», Копенгаген, Дания. В составе района среднеэтажные жилые дома до 7-ми этажей, международная школа, автостоянка с активным городским пространством на кровле.

На подготовительном этапе наша компания провела комплексный анализ рынка недвижимости в Калининграде, включая сектора жилой недвижимости, офисной, торговой, гостиничной. На основе анализа рынка была разработана концепция и уникальные конкурентные преимущества проекта.

Определены площади коммерческой недвижимости, включая: отдельно стоящие коммерческие здания, коммерческие помещения на первых этажах жилых корпусов. Для жилой недвижимости мы определили оптимальную квартирографию (состав помещений) и инфраструктуру нового микрорайона. Разработано функциональное зонирование квартала: размещение зон, центры общественной жизни, спокойного и активного отдыха, места для социализации, зеленые зоны, схемы движения потоков автомобилей, пешеходов и велосипедистов в нем. И, конечно, портрет потенциальных покупателей жилой и коммерческой недвижимости, маркетинговые решения и «изюминки», необходимые для успешных продаж недвижимости.

На основе наших рекомендаций и параметров проекта архитектурная мастерская под руководством Вячеслава Геннэ разработала очень интересный архитектурный проект. В нем учтено все до мелочей: комфортная жилая и рабочая среда, потоки на территории квартала, инфраструктура повседневных покупок и отдыха для молодых семей, пейзажные виды из окон в сторону реки и порта и в сторону парка. А также все последние тенденции в жилой недвижимости: эко-тенденция, дворы без машин, социализация жителей, развитая инфраструктура для отдыха и спорта. Внешний облик нового квартала с одной стороны, связан с общим архитектурным стилем Калининграда, а с другой стороны – это шаг вперед, современная среда, актуальная и привлекательная для нового поколения жителей.