По мнению наших экспертов, будущее – за многофункциональными центрами. Расскажем, как подобрать оптимальный функционал и создать успешный объект коммерческой недвижимости.

Многофункциональный центр (комплекс) – объект недвижимости, здание или группа зданий на одной площадке, которое сочетает в себе два или более назначения эксплуатации. При этом площади для каждого функционального блока должны быть достаточно большими и значимыми, не менее 20% каждый. Например, если площади для торговли и офисов распределяются в соотношении 60/40, то центр считается торгово-офисным, а в случае 90/10 – чисто торговым.

Сегодня часть объектов, которые называются «торговые центры», являются по факту торгово-развлекательными или многофункциональными. Вместе с торговлей в МФК могут присутствовать развлечения, гостиница, театр, спортивный комплекс, выставочный зал, конгресс-центр, образовательный центр, складская логистика и даже небольшие производства.

Опыт градостроительства показал, что при росте городов жесткое разделение города на зоны (жилые, промышленные, торговые) становится неэффективным и может привести к неравномерному развитию территорий, возрастанию нагрузки на транспортную сеть. Поэтому все более актуальным становится проектирование и строительство  многофункциональных комплексов, которые сочетают несколько функций: торговую, офисную, жилую, развлекательную, спортивную и другие. Такие здания являются одним из лучших средств стратегического развития города вообще и торговли, в частности.

Помимо коммерческого аспекта есть также градостроительный и социальный аспекты МФК: они вносят вклад в реальное улучшение жизни людей, в распределение транспортных и людских потоков.

Многофункциональные комплексы востребованы, в первую очередь, крупными городами, и чем больше размер города, тем выше привлекательность и реальная выгода от концентрации функций в одном месте. Многофункциональные комплексы помогают распределению дневного и ночного населения в районах, позволяют оптимально использовать магистрали, а также площади стоянок. Они успешно решают задачу децентрализации снабжения и приближения товаров и услуг к потребителям, что особенно удобно для жителей крупных городов при возрастающем ритме жизни. Будучи построенным, такой комплекс повышает ценность земли, ведет к развитию жилого фонда, инфраструктуры и деловой активности района, и, в конечном итоге, способствует повышению благосостояния района.

Особенно важны качественные многофункциональные центры в новых районах, ЖК, поселках. Одним из главных мест для социализации в жилом районе являются коммерческие объекты, в основном торговые. Туда идут основные потоки. Коммерческую инфраструктуру желательно не отделять от зоны социализации, а располагать внутри нее. Еще один важный момент – рабочие места на территории района. Они усиливают привлекательность жилья, повышают качество жизни. Это услуги, офисы и коворкинги на верхних этажах центра. Когда есть многофункциональные комплексы, тогда формируется реальный центр активности, полноценное общественное ядро района. Вот такими мы видим современные районные центры.

Многофункциональные комплексы подразделяются на два основных типа.

Первый тип – кластерный, на площади участка размещается несколько зданий различных функций, каждое со своими подъездами и элементами благоустройства. Здания комплекса связаны пространственно дорогами для автотранспорта и/или пешеходными дорожками, крытыми переходами. С точки зрения проектирования и строительства это более простой вариант, он позволяет получить качественное решение каждого блока, полное соответствие блока всем требованиям формата, эффективное разделение потоков посетителей каждой функции (пешеходов и автомобилистов). При кластерном решении участок может осваиваться поэтапно. И каждое здание определенного функционального назначения может действовать независимо от других построек комплекса, что упрощает переговоры, например, с участниками долевого строительства или желающими купить часть комплекса.

Второй тип многофункционального комплекса – единое здание, в объеме которого размещается несколько функциональных блоков. Блоки могут разделяться по вертикали или по горизонтали. Это очень хороший вариант с точки зрения использования площади участка. Но более дорогой с точки зрения проектирования и строительства.

Один из видов многофункционального комплекса с вертикально интегрированными функциями – стилобатные здания. Это многофункциональные комплексы, в которых высотные башни (жилые или офисные) располагаются на платформе, заполняющей значительную площадь участка. Двор с элементами благоустройства для обитателей башен находится на эксплуатируемой кровле платформы.

Проект стилобатного здания позволяет девелоперу плотно застроить участок и получить максимально возможное количество коммерческих площадей.

Объемно-пространственное решение стилобатного здания с несколькими функциями – без преувеличения, сложнейшая архитектурная задача. Она по плечу только опытным архитекторам, которые знают особенности каждой функции и все технологические требования. Торговый центр в стилобате может попадать в формат окружного или даже суперокружного по размеру арендной площади, все элементы загрузки находятся внутри объема стилобата, а при формировании системы торговых галерей существуют серьезные ограничения, связанные с конструкциями и вертикальными коммуникациями жилых или офисных башен.

Современные многофункциональные комплексы, в том числе и в стилобатных зданиях — это климатический оазис в современных городах. Климат в них гораздо комфортнее, чем на прилегающей территории. Благодаря качественным вентиляции и кондиционированию воздух очищен от пыли, вредных примесей и болезнетворных организмов. В современных МФК безопасно и комфортно. В них есть охрана и видеозапись. Как приятно прямо из квартиры, офиса или гостиничного номера попасть в кофейню или ресторан. Или доехать на работу в красивом лифте с зеркалами. Довезти в тележке до лифта покупки из супермаркета. Посидеть попраздновать с друзьями в ресторане и легко снова при помощи лифта вернуться к себе в номер гостиницы.

Разработка проекта планировки территории многофункционального комплекса включает следующие важные аспекты:

• организация потоков всех «обитателей» МФК, которые приходят в комплекс пешком или приезжают на автомобиле
• расположение входов в блок торгового центра, в офисные или жилые башни, в гостиницу
• благоустройство
• размещение необходимых объектов инфраструктуры каждого функционального блока
• организацию удобных мест загрузки торгового центра, общепита, гостиницы
• план парковки для посетителей торгового центра, работников офисов или жильцов дома, апартаментов; стоянок такси и туристических автобусов